אנחנו יודעים שיש לך שאלות לכן ריכזנו את הנפוצות ביותר והשבנו עליהן בצורה מפורטת

למה צריך ליווי מקצועי לבעלי הדירות כבר בהתחלה

1. במודל הפעילות שלנו היוזמה עוברת לבעלי הדירות וכך מושגת שליטה על תכנון הפרוייקט. קבלת ההחלטות המהותיות בשלב גיבוש הפרוייקט מתקבלות בידי בעלי הדירות ולא בידי היזם.

2. בעלי הדירות משפרים עמדה מול היזם ומגדילים משמעותית את התמורות שיקבלו מהיזם.

3. יעילות, חסכון בזמן ומניעת עיכובים מיותרים.

4. התהליך מנוהל באופן מקצועי ומסודר.

1. חוסר בזמן פנוי, כל בעל דירה עסוק בענייניו שלו והעדר גורם מקצועי שמוביל ומניע את התהליך עשוי לפגוע בקידום הפרויקט ובתוצאותיו.

2. בעלי הדירות רוצים לדעת יותר וכך להגיע מוכנים למשא ומתן עם היזמים ולשפר את התמורות במשא ומתן מול היזם.

3. קיומם של דיירים סרבנים.

4. אין סיבה שלא להשתמש בגורם מקצועי מטעם בעלי הדירות כבר בהתחלה! הרי ממילא הוצאות הליווי מוגשות לחברה המבצעת שתיבחר בהמשך התהליך ובעלי הדירות אינם נדרשים להוציא כסף מכיסם.

פרוייקט התחדשות עירונית מוצלח מתבסס על שילוב יעיל של מספר גורמים שיש לחבר בינהם באופן יעיל: הדיירים, עורך הדין, האדריכל, מפקח הבניה, הרשויות, הקבלן המבצע והיזם שנבחר.
מטרתה העיקרית של קורת גג כמנהלת דיירים המקדמת ומנהלת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית הינה להחזיר לדיירים את כוח ההשפעה והובלת התהליך, לאגד, לתאם ולהניע את הגורמים המעורבים והכל בשיתוף ובתאום מלא עם הדיירים.

מהי תמ"א 38 ומן הזכויות שאני זכאי להן

התמ"א מעניקה זכויות בניה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980,, ואשר נקבע לגביהם ע"י מהנדס שנדרש חיזוקם. למבנים קטנים (ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהם אינו עולה על שתי קומות) מעניקה התמ"א זכויות בניה מצומצמות יותר.

התמ"א אינה חלה על המבנים הבאים: מבנים שתקן 413 פטר אותם מחיזוק, מבנים שנקבעו להריסה לפי תכנית או לפי צו בית משפט, מבנים שהוקמו ללא היתר בניה.

על פי התמ"א ניתן להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור חדשות באחת מהצורות הבאות: הוספת קומה נוספת בשטח של קומה טיפוסית בבניין, או סגירת קומת עמודים, או הוספת אגף בשטח של קומה טיפוסית. בנוסף, ניתן על פי התמ"א להרחיב דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר נוספים.

כדי להאיץ חיזוק בניינים בעלי קומת עמודים, יזמה המועצה הארצית את שינוי מס' 2 לתמ"א 38 שאושר במרץ 2010. שינוי זה מאפשר תוספת של יחידות דיור הן בקומה המפולשת והן בקומה נוספת, או סגירתה לשימושים אחרים, כגון מרחב מוגן וכו'.

יש לזכור כי בתמ"א מפורטת המעטפת המקסימאלית של זכויות הבניה כתמריץ לחיזוק. על מבקשי הבקשה לבחור בחלופה שמתאימה למבנה הספציפי, בהתייחס למצבו הקונסטרוקטיבי של המבנה, למאפייניו האחרים, לאופי סביבתו ועוד.

בנוסף, התמ"א מאפשרת להרוס מבנה שנקבע לגביו שנדרש לחזקו, ולהקימו מחדש, בתוספת זכויות לפי התמ"א.

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שפותחה ע"י מנהל התכנון במשרד הפנים, המאפשרת קבלת היתר לחיזוק הבניין, וקבלת היתר לתוספת זכויות בנייה. בנוסף, ניתנות הקלות במיסוי (מס שבח ומס מכירה).

התוכנית מעודדת דיירים, ובפרט דיירי בתים משותפים שהתארגנו יחדיו לצורך מטרה זאת, לחזק, בהליך מהיר ופשוט יחסית, את עמידות בתיהם בפני רעידות אדמה.

זכויות בניה נוספות יינתנו (לפי המקרה) לדיירים בבניינים שניבנו לפי היתר שניתן לפני הראשון בינואר 1980 (ובמקרים מסוימים גם בניינים אחרים – ע"פ הוראות התמ"א) וישמשו כתמריץ למימון, ולו חלקי, של פעולות החיזוק. תוספת זכויות בנייה זאת יכולה לאפשר, לדוגמה, בניית דירות נוספות על הגג או באגף נוסף בבניין, הרחבת דירות קיימות ו/או הוספת ממ"ד. את הבנייה הנוספת המתאפשרת מכוח הרחבת זכויות הבנייה ע"י תמ"א 38, יכולים הדיירים לנצל לשימושם או למסרה לקבלן במסגרת עסקת חבילה. העסקה מאפשרת לקבלן למכור ולממש את ערך הדירות שנוספו לבניין במסגרת התמ"א ובתמורה עליו לחזק את הבניין לצד הכנסת שיפורים נוספים בבניין (בכפוף להסכמה בין הדיירים לבין הקבלן המבצע).

עסקת חבילה עם קבלן לצורך חיזוק הבניין באמצעות תמ"א 38 מהווה כאמור גם הזדמנות להכניס שיפורים נוספים בבניין, לרווחת דייריו, לדוגמה: אפשר לבצע שיפוץ חזית הבית, להוסיף מעלית, להוסיף מרחבים מוגנים (ממ"דים) ועוד. הכנסת שיפורים אלו איננה מהווה חלק מתמ"א 38 עצמה והיא יכולה להיעשות, ע"פ החלטת הדיירים, במקביל לחיזוק הבניין במסגרת התמ"א וע"פ משא ומתן עם החברה הקבלנית המיישמת את פרויקט החיזוק (הכול על פי הנסיבות והמגבלות בכל מקרה לגופו).

בנוסף מאפשרת התמ"א, מכוח החקיקה המשלימה לתוכנית, הקלות במיסוי בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תיקון 62 (הוראת שעה, התשס"ח 2008) וחוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, (הוראת שעה, התשס"ח 2007). הקלות אלו ניתנות על פי הנסיבות והתנאים הכלולים בתמ"א 38 ובחקיקה המשלימה לה.

מטרת תמ"א 38 היא לחזק את המבנה בפני רעידות אדמה, תוך מזעור ההוצאות לדיירים ושיפור רווחת חייהם. תנאי יסודי ליישומה של תמ"א 38 הוא חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה!

איך אוכל למקסם את הזכויות המגיעות לי מתמ"א 38

תמ"א 38 מעודדת חיזוק מבנים באמצעות תוספת זכויות בניה, תוך שהיא שומרת על איזון בין צורכי החיזוק לבין שיקולים תכנוניים רחבים. למועצה הארצית לתכנון ולבניה ולמינהל התכנון במשרד הפנים היה ברור כבר בעת עריכת התמ"א, שמנגנון כלל-ארצי זה אינו נותן מענה זהה לאזורים שונים בארץ. על כן נקבע בהוראות התמ"א (סעיף 23) כי ניתן להכין מכוחה תכניות מפורטות לחיזוק מבנים לישוב, לחלק ממנו או תכנית נקודתית למבנה בודד. זאת על מנת להתאים את הוראות התמ"א לתנאים הייחודיים בכל ישוב, לקבוע בהן תוספת זכויות בניה בהיקפים המותאמים לכושר הנשיאה המקומי ולכדאיות הכלכלית של ביצוע החיזוק. תכנית מסוג זה כבר אושרה בראשון לציון וברמת גן ומקודמות בערים נוספות.

חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, עיצוב מחודש של חזיתות מוזנחות, הוספת אלמנטים משפרים (כמו מעלית, ממ"ד) וכו'. לפיכך, קובעת תמ"א 38 הנחיות ברורות לעיצוב המבנה המחוזק תוך כדי התאמתו לרקמה העירונית הסובבת.

תמ"א 38 היא מכשיר יעיל להתנעת תהליך של התחדשות רקמות עירוניות שהתיישנו – הגדלת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור, שדרוג עיצוב המבנים וכדומה. בכך, חורגת תרומתה של תמ"א 38 מעבר לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה.

עם זאת, יש לזכור שמטרתה העיקרית של התכנית היא חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

לפי הוראות התמ"א, נדרשת בדיקת המבנה ע"י מהנדס מבנים בעל הכשרה מתאימה מרשם המהנדסים וקביעתו שאכן נדרש חיזוקו בפני רעידות אדמה. יש לברר כי המהנדס הוא בעל ניסיון בתכנון וחיזוק מבנים לרעידות אדמה. לאחר שהובהר הצורך בחיזוק הבניין, נדרשת החלטת הדיירים לפעול לחיזוק מבנה מגוריהם. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, התשס"ח – 2008) קובע הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף.            בשלב זה נדרשים בעלי הנכס להחליט כיצד לממש את החיזוק. מומלץ כי בעלי הנכס יבחנו את "סל" הזכויות המוצעות בתמ"א ואת האפשרויות המוצעות בה, וישקלו אילו מתוכן מתאימות לבנין (חלקן או כולן) ובאיזו דרך מוטב לממש אותן. לכל מבנה ולכל דיירים יש צרכים והעדפות שונות, והתמ"א מאפשרת לכן מספר אפשרויות לתוספת הזכויות ולביצוע החיזוק.

אחת האפשרויות היא לפנות ליזם/חברה אשר יטפלו בכל הליכי התכנון, אישור הבקשה להיתר וביצוע הבניה, הכל בהתאם להסכמות עם הדיירים ובעלי הנכס. קיימות מספר רב של חברות העוסקות בתחום, אולם אין חובה לפעול באמצעותן –נושא זה נתון כמובן לבחירת בעלי הנכס.

אם בעלי הנכס בוחרים לפנות ליזם/קבלן/חברה, מומלץ תמיד לבדוק מספר הצעות ולהתקשר עם רק קבלן רשום כדין.

את הבקשה להיתר, אשר תכלול את הן את השינויים והתוספות המוצעות במבנה והן את מרכיבי החיזוק יש לערוך ולהגיש לוועדה מקומית על ידי מי שמורשה לכך על פי החוק (אדריכל, מהנדס או הנדסאי, בהתאם לסוג המבנה). ההתקשרות עם בעל המקצוע, אשר יערוך את הבקשה וילווה את תהליכי אישורה, יכולה להיות חלק מהתקשרות עם היזם/החברה אשר תספק שירותי תכנון כחלק מהעסקה. אולם ניתן גם להפריד בין תהליכי התכנון והטיפול בהיתר הבניה לבין תהליכי הבניה והביצוע, בהתאם לבחירת בעלי הנכס.

יש לזכור כי ההחלטה הסופית בדבר תוספת זכויות בניה נתונה בידי הועדה המקומית אשר תקבע לאחר בחינת תנאי הבניין, ולאור שיקולים מקומיים וסביבתיים, מהם הזכויות המתאימות לבניין.

מדוע סל הזכויות של תמ"א 38 מוגבל למבנים מסוימים?

​התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975. לפיכך, המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 היו אמורים להבנות לפי תקן מחמיר זה.

כיצד ישפיע יישום מסיבי של תמ"א 38 על סביבת המגורים?

​עורכי התכנית היו ערים מלכתחילה להשפעות אפשריות של מימוש הזכויות על סביבות המגורים, לרבות – מחסור אפשרי במקומות חניה עבור תוספת יחידות דיור או עקב סגירת קומות עמודים ששימשו לחניה, השלכות על עיצוב המבנה המחוזק ומראה הכללי של הרחוב, הצורך בהסדרת תשתיות בתוך המגרש ועוד. לכן, נותנת תמ"א 38 למהנדס הועדה המקומית ולוועדה המקומית סמכות להפעיל את שיקול דעתם, בעת בחינת הבקשה להיתר בניה שמוגשת לפי התמ"א. בדרך זו שומרת התמ"א על איזון בין הצורך לחזק את המבנים לבין הצורך שלא לפגוע במרקם העירוני.

אילו מיסים חלים בעסקאות תמ"א 38

מס שבח מחושב על הרווח שהתקבל קיבל ממכירת נכס. על פי חוק מיסוי מקרקעין, מס השבח נגבה ע"י רשות המסים מהמוכר, אדם פרטי או חברה.

מס השבח מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קנייתה. מס השבח צמוד למדד וממנו מקזזים את הוצאות הרכישה וההשבחה של הנכס. אם בחישוב שנעשה מתברר שלא קיים שבח (רווח הון), אין למעשה צורך להשתמש בפטור ממס שבח, במיוחד על רקע הידיעה כי שימוש בפטור עשוי לפגוע בזכות שימוש בפטור בעתיד.

חישוב מס השבח הקבוע היום בחוק הוא כדלקמן:

  • 20% מ07/11/2001 ועד ה-31/12/2011.
  • 25% החל מה-01/01/2012 והלאה.

הוצאות על הנכס כגון משכנתא, הוצאות עו"ד, תיווך וכד', ישוקללו בחישוב ויפחיתו את גובה המס. ישנם פטורים שונים ממס שבח בעת מכירת נכס כגון: מכירת דירה ראשונה פטורה ממס שבח. פטור נוסף ממס שבח הוא במקרה של עסקאות תמ"א 38.

במקרה של מכירת דירה בבניין שעבר פרויקט של תמ"א 38, המוכר זכאי לפטור חלקי או מלא ממס שבח כחלק מזכויות התמ"א 38. בדרך כלל הפטור יהיה חלקי, ויתקשר רק לרווח ההון על זכויות הבנייה והתוספות החדשות בדירה. בהתאם לתיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין מאוג' 2016 נקבע, כי הפטור יחול לא רק על זכויות הנמכרות מכוח תמ”א 38 אלא גם על זכויות מכוח תב”ע. תחולת התיקון הינה על עסקאות תמ”א 38 שיום המכירה לגביהן יחול מיום פרסום החוק.

במקרים של דירות בפרוייקט תמ"א 38, ישנם מספר בעלי דירות שמחזיקים באחוזי בנייה שמאפשרים להם תוספת דירות חדשות בבניין. כאשר בעלי הדירות מוכרים את הזכויות שניתנו להם מתוקף פרוייקט תמ"א 38 ליזם, הם מקבלים בתמורה חיזוק, הרחבות, תוספות וכד', כחלופה לתמורה כספית. היזם מבחינתו, מקבל בעסקה קרקע לבנייה נוספת ודירות שיהיו בבעלותו ושיוכל למכור לאחר מכן.  מאחר ומדובר במכירת זכויות בלבד ולא במכירת נכס, בעסקה זו, לא יוטל מס שבח על בעלי הזכויות.

רשות המסים מספקת הקלה משמעותית בעסקאות תמ"א 38 כדי לסייע למימוש עסקאות אלו. שכן במידה ועל בעלי הזכויות (הדירות), היה מוטל מס כאשר היו "מוכרים" את זכויותיהם ליזם, סביר שפרוייקטים רבים של תמ"א 38 היום מתעכבים או נעצרים. חשוב לציין כי הפטור לבעלי הזכויות בעסקאות תמ"א 38, מותנה בכך שהיזם יעניק לבעלי הדירות את ההטבות לפי תכנית החיזוק בחוק: חיזוק נגד רעידות אדמה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה, התקנת מעלית במבנה, עיצוב המבנה ושיפוצו, תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק. במידה והדיירים מקבלים הטבות נוספות שלא נקבעו בתכנית החיזוק על פי חוק, הם יידרשו למס שבח חלקי בהתאם להטבות שהתווספו.

זמינים לכל שאלה
השאירו פרטים ונחזור בהקדם

כתבו לנו מייל:

info@tama-38.net

עקבו אחרינו בפייסבוק: